종중이란 공동선조의 분묘수호와 제사, 그리고 종중원 상호간의 친목도모 등을 목적으로 자연발생적으로 성립한 종족집단체를 말한다 종중의 종중원들은 종중재산을 집합적으로 소유하게 되고 이를 총유관계라 하는바, 이번 시간에는 종중재산의 법적성질 및 매매 등 처분시 유효요건 등에 대해 정리해 보겠다.

- 종중재산(종중땅)의 법적성질 및 처분시 유효 요건

종중이 종중규약이나 관습에 따라 선출된 대표자 등에 의하여 대표되는 정도로 조직을 갖추고 지속적인 활동을 하고 있다면 비법인 사단으로서의 단체성이 인정된다.

이러한 종중의 재산 소유 형태는 종중원들의 총유이다. 총유는 비법인사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 공동소유의 형태로서, 비법인사단의 대표적인 예는 종중과 교회를 들 수 있다.

총유물인 종중재산의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고, 정관이나 규약이 없으면 종중총회의 결의에 의해 결정한다.

여기서 총유물의 처분이란 총유물을 양도하거나 그 위에 저당권 등 물권을 설정하는 등의 법률적 처분행위뿐만 아니라 사실적 처분행위도 포함하고, 이에 이르지 않고 단순히 총유물의 사용권을 타인에게 부여하거나 임대하는 행위는 총유물의 관리행위에 해당한다.

총유물 처분의 대표적인 예로 종중땅을 매도하는 행위를 들 수 있다. 종중땅을 유효하게 매매하기 위해서는 원칙적으로 정관이나 규약에 따르거나 적법한 종중총회의 결의를 거쳐야 한다. 특히 종중땅을 사려는 매수인 입장에서는 정관규약, 종중대표자의 적법성, 총회소집절차의 유효성, 총회결의회의록 등 관련사항을 주의깊게 확인해야 한다.

정관이나 규약에 별도로 정함이 없는 이상 총회의 결의를 거치지 않은 총유물의 관리 및 처분행위는 상대방이 이러한 사정을 알았는지 몰랐는지 여부에 관계없이 절대적으로 무효이다. 민법 제126조의 표현대리법리가 적용되지 않으므로 유효로 될 여지도 없다.

구체적으로, 매매계약 상대방인 매수인이 매매계약 당시 최선의 노력을 다해 종중총회결의 적법 여부, 대표자 적법 여부 등을 조사하였고, 이에 대해 문제가 없다고 생각하는 등 매매계약이 유효하다고 믿었다 해도, 즉 선의 무과실이라도 만일 총회결의가 적법하지 않았거나 대표자가 적법하지 않았다면 해당 매매계약은 무효가 된다.

따라서, 종중이 이를 문제삼아 무효에 기한 원상회복소송을 할 경우 소유권등기를 말소시켜 줘야 된다. 다만, 이 경우 매수인, 제3자 등은 그냥 손해만 보는 것이 아니라, 종중에게 매매대금 반환을 청구하거나 부당이득반환청구, 손해배상청구를 하는 등 구제수단이 있는데, 이에 대해서는 다음 기회에 정리하기로 한다.

한편, 종중이 채무를 부담하는 행위는 총유물의 관리 및 처분행위에 해당하지 않으므로 종중총회의 결의가 없더라도 유효이다.

예를들어, 종중이 종중땅을 처분하면서 중개수수료를 지급하기로 약정한 경우, 종중땅을 처분하는 것은 총유물의 처분행위이므로 원칙적으로 적법한 총회결의가 있어야 유효하지만, 중개수수료 지급 약정은 총유물의 관리, 처분행위가 아니므로 총회결의가 없더라도 유효하고, 따라서 종중은 총회결의 여부에 관계없이 중개수수료를 지급해야함이 원칙이다. 

출처 : 이데일리 [김용일의 부동산톡] 

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