부동산중개업자가 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있는바(공인중개사법 제30조), 이번 시간에는 공인중개사 등 부동산중개업자의 확인설명의무 위반에 따른 중개사고 발생시 손해배상책임 및 공제금지급청구 등에 대해 정리해 보겠다.

- 부동산중개업자의 확인설명의무의 범위

부동산중개업자가 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 중개의뢰인에게 손해가 발생하여 이를 배상한다고 했을 때, 그 대표적인 경우는 부동산중개업자가 중개행위를 함에 있어 확인설명의무를 다하지 못하여 이른바 중개사고가 발생한 경우이다. 이와 관련하여, 공인중개사법 제25조는 부동산중개업자의 중개대상물 확인설명의무에 대해 규정하고 있고, 공인중개사법 시행규칙에 따른 중개대상물 확인설명서를 작성하여 중개의뢰인에게 교부해야 한다고 규정하고 있다.

한편, 부동산중개업자의 확인설명의무는 원칙적으로 계약체결시까지 발생하지만, 예외적으로 계약체결이후에도 확인설명의무가 발생할 수 있다는 것이 대법원 판례의 입장이다.

구체적으로 대법원은 계약의 특성, 계약서의 특약사항, 당사자의 의사, 기타 제반사정 등을 종합하여, 중개업자가 계약 체결후에도 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는, 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함되고, 따라서 계약체결이후에도 중개업자에게 확인설명의무가 있다는 취지로 판시하였다(대법원 2005다55008 판결).

- 부동산중개업자의 손해배상책임에 대한 과실상계

부동산중개업자의 잘못으로 중개사고가 발생하는 등 중개의뢰인에게 손해가 발생하여 중개의뢰인이 중개업자를 상대로 손해배상청구를 한다고 했을 때, 중개업자는 중개의뢰인에게도 과실이 있으므로 과실상계되어야 함을 주장하여, 상당부분 배상액수에서 공제받을 수 있다.

구체적으로 대법원은 “중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등을 조사ㆍ확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사ㆍ확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다.”고 하였다(대법원 2012다69654 판결).

다만, 부동산중개업자의 과실이 아니라 고의에 의한 중개사고에 대해서는 해당 중개업자의 과실상계 주장이 인정되지 않는다. 예를들어, 건물주에게서 임대차계약 체결, 보증금 수령 등 건물 관리 업무 일체를 위임받은 공인중개사가 임대차계약 체결 후 보증금을 건물주에게 지급하지 않고 횡령을 하였다면, 건물주가 임차인에게 계약 내용을 전혀 확인하지 않은 채 공인중개사의 말만 믿고 그에게 계속하여 임대차계약의 진행 일체를 일임한 과실이 있다고 하더라도, 공인중개사는 과실상계를 주장하여 손해배상책임을 줄일 수 없다.

- 한국공인중개사협회에 대한 공제금지급청구권의 소멸시효

부동산중개업자가 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 중개의뢰인에게 손해가 발생한 경우 중개업자를 상대로 손해배상청구소송을 할 수 있는데, 만일 중개업자가 한국공인중개사협회에서 운영하는 공제사업에 가입하고 공제증서를 받은 경우에는, 중개의뢰인이 한국공인중개사협회를 상대로 공제금 지급청구소송도 할 수 있다.

이때, 공제금청구권의 소멸시효는 공제사고 발생일로부터 2년이라는 것을 주의해야 한다. 따라서, 중개사고를 당한 자는 공제사고 발생일로부터 2년이 경과하기 전에 공인중개사 뿐만 아니라 한국공인중개사협회에 대한 소송을 함께 하는 것이 좋다.

다만 공제사고가 발생한 것인지 여부가 객관적으로 분명하지 아니하는 등의 이유로 중개의뢰인이 공제사고의 발생 사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우에는, 중개의뢰인이 공제사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때로부터 공제금청구권의 소멸시효가 진행한다는 것이 판례의 입장이다. 

출처 : 이데일리 [김용일의 부동산톡]

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