토지 위에 건물을 지어 영업할 목적으로 토지를 임차하는 경우가 있다. 이때 토지의 소유권이 변경되는 경우, 토지 임차인은 토지 매수인, 낙찰자 등 제3자에게 임차권을 주장할 수 없는 것이 원칙이지만, 만일 토지 임차인이 건물의 보존등기를 하게 되면 토지 임차권을 제3자에게도 주장하고 대항할 수 있는바, 이에 대해 정리해 보겠다.

- 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 제3자에 대한 대항요건

임차권은 채권이므로, 임차권등기를 별도로 하지 않는 한 원칙적으로 임대인 외의 제3자에게 대항하지 못하는 것이 원칙이다. 즉, 소유자가 변경되는 등 임대인이 변경되어 소유권에 기해 인도를 요구하는 경우 그 자에게 종전 임대인과 체결한 임대차계약상의 임차권으로 대항할 수 없다. 다만, 예외적으로 주택임대차보호법은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우 대항력을 인정하고 있고, 상가임대차보호법은 건물을 인도받고 사업자등록을 하면 대항력을 인정하고 있다.

그런데, 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차와 관련해서는, 민법이 대항력과 관련하여 특칙을 규정하고 있는바, 구체적으로 “건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상 건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.”고 규정하고 있는 것이다(민법 제622조 제1항).

즉, 토지 임차시 토지 임대차에 대한 등기를 별도로 하지 않더라도, 건물 등기만 하면 토지 임차권을 제3자에게 주장할 수 있다. 따라서, 토지 임차인이 그 토지 위에 건물을 신축한 후 보존등기를 하였다면, 그 후 토지가 매도되거나 경매되더라도, 토지의 양수인 또는 낙찰자에게 토지 임차권을 주장할 수 있고, 건물 철거를 막을 수 있다.

한편, 임대인 소유의 ‘토지’가 제3자에게 매각되거나 경매되는 것이 아니라, 임차인 소유의 ‘건물’이 제3자에게 매각되거나 경매되어, 제3자가 건물 소유권 뿐만 아니라 토지 임차권을 함께 승계하는 경우는, 임대인인 토지 소유자가 임차권 양도에 동의하지 않는 한, 신규 임차인인 제3자는 임대인인 토지 소유자에게 임차권을 주장할 수 없음을 주의해야 한다. 민법 제629조는 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.”고 규정하고 있기 때문이다.

관련하여 법원은 “민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한때에는 ‘토지’에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, ‘건물’의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 그의 동의가 없이도 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지 규정한 것이라고는 볼 수 없다.”고 하였다(대법원 92다24950 판결).

- 토지 임차인이 건물 보존등기한 경우 제3자에 대한 지상물매수청구권

한편, 토지를 임차하여 그 토지 위에 건물을 짓고 영업하다가 임대차기간이 만료한 경우, 토지임차인은 임대인(토지 소유자)을 상대로 해당 건물의 매수를 청구할 수 있고, 청구와 동시에 임대인과 임차인 사이에 해당 건물의 매매계약이 성립된 것으로 본다. 이를 토지 임차인의 지상물매수청구권이라 한다.

구체적으로 민법은, 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는, 임차인이 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 만약 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않는 경우에는, 임차인이 임대인을 상대로 해당 토지 위의 지상물에 대해 매수를 청구할 수 있다고 규정하였다(제643조, 283조).

앞서의 경우에도, 토지 임차인이 그 토지 위에 건물을 신축한 후 보존등기를 하였다면, 그 후 토지가 매도되거나 경매된 경우, 토지 임차인은 토지의 매수인 또는 낙찰자에게 대항할 수 있고, 임대차기간이 만료하였다면, 토지의 매수인 또는 낙찰자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다(대법원 75다348 판결).

지상물매수청구권을 행사하면 바로 임대인과 임차인 사이에 해당 지상물의 매매계약이 성립한 것으로 본다. 명칭은 청구권이지만, 실질은 형성권이기 때문이다. 다만, 건물의 매매가격만 정해지면 되는데, 협의가 되지 않으면 소송에서 시가 감정을 통해 가려질 것이다. 법원의 판례에 의하면, 건물의 매수가격을 정함에 있어서는, 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가가 정해진다(대법원 2002다46003 판결).

한편, 토지 임차인의 지상물매수청구권은 기본적으로 토지임대차의 기간이 정상적으로 만료한 때 발생하므로, 만약 임차인이 차임을 연체했다는 사유로 임대차가 해지 종료되면, 임차인은 지상물 매수청구권을 행사할 수 없다. 

출처 : 이데일리 [김용일의 부동산톡]

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01174246622551896&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y