공공재개발·공공재건축 용적률 완화 | 결국, 땅값 상승! 토지 가치의 무한 상승!

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공공재개발·공공재건축 용적률 완화 | 결국, 땅값 상승! 토지 가치의 무한 상승!

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그동안 정부는  서울시의 도시기본계획에 따라 일반주거지역 내 재건축 최고층수를 35층 이하로 제한하고 있기 때문에 이에 따른 갈등이 빚어지고 있는 상황이었습니다.


그런데 용적률을 완화시켜주고 그 초과이익을 기부채납하는 식으로 바뀌게 된 것입니다.


따라서 공공재건축의 최고층 높이는 50층까지 가능해질것이라는 것이 이 기사의 핵심입니다. 


중요한 것은 

이렇게 용적률이 완화되면 토지의 가치가 무한하게 상승하게 된다는 것입니다.

결국 땅값이 많이 상승하게 될 것이라는 겁니다.


현재 많은 연구진들이 그동안의 대한민국 토지의 수평적 이용에 대한 한계에 문제점을 제기하고 있습니다. 


이제 토지의 수평적 문제를 넘어서서 지하공간의 효율적 이용 공중공간의 효율적, 합리적 이용 등에 대한 법의 필요성을 강조하고 있습니다. 


이미 바다 밑 공간 이용에 관한 연구들이 진행되고 있습니다.  


이제 바다 밑의 땅도 땅의 가치를 인정받는 세상이 되는 것입니다.
 


이 내용을 참조하여 아래 기사를 읽어보시기 바랍니다. 


- 난생처음토지투자 이라희 -




예상 밖 흥행 조짐인

공공재개발·공공재건축

전문가들은 "지켜봐야" 




정부가 추진하는 공공재개발과 공공재건축이 애초 예상을 뛰어넘는 관심을 끌어모으고 있다. 하지만 ‘찔러보기’식 신청도 많아 최종 결과는 지켜봐야 한다는 분석이 나온다.



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지난 9월 6일 서울 동작구 흑석동 흑석2구역의 모습. /연합뉴스


20일 서울시에 따르면 현재 한남1구역, 장위9구역, 흑석2구역 등 총 3곳이 공공재개발 공모를 신청했다. 총 16곳은 공모 전(前) 단계인 사전의향서를 제출했다. 시는 사전의향서를 제출한 구역을 구체적으로 밝히지 않았는데, 정비 업계에 따르면 영화 ‘기생충’ 촬영지인 아현1구역을 포함해 양평14구역, 당산동6가, 신길1구역, 금호23구역, 성북1·5구역, 갈현동12번지 일대, 장위 8·11·12구역 등이 공공재개발 사전의향서를 제출한 것으로 파악된다. 마감일이 다음달 4일까지여서 공모 신청 구역은 늘어날 가능성이 있다.


공공재개발은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 정비사업에 참여해 조합원 물량을 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신, 여러 인센티브를 주는 제도다. 종상향(2종→3종주거 등)과 용적률 상향, 분양가 상한제 제외 등의 인센티브가 주어진다. 5·6 부동산 대책에서 발표됐고, 8·4 부동산 대책에선 정비구역으로 지정되지 않은 지역(정비예정구역, 정비해제구역)에서도 추진할 수 있도록 대상이 확대됐다. 정부는 공공재개발을 통해 2만가구 이상을 공급하겠다는 목표를 세웠다.


공공재개발뿐만 아니라 공공재건축도 관심을 받고 있다. 기획재정부에 따르면 지난달 30일 마무리된 공공재건축(공공참여형 고밀 재건축) 사전컨설팅 1차 신청에는 총 15곳의 단지가 신청했다. 정비 업계에 따르면 강남구 은마아파트와 개포우성7차, 송파구 잠실주공5단지 등 강남권 핵심 단지들을 비롯해 용산구 중산시범, 관악구 건영1차, 광진구 중곡아파트, 성동구 세림아파트 등도 컨설팅 신청을 한 것으로 알려졌다.


공공재건축도 공공재개발과 형태는 비슷하다. LH나 SH가 정비사업에 참여해 용적률을 최대 500%, 층수를 최대 50층까지 올려주는 대신 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수하는 제도다. 준주거지역의 주거 비율 상한(현행 90%)과 공원 설치 의무(가구당 2㎡) 규제도 대지(공원) 대신 임대주택으로 기부채납할 수 있도록 완화해준다. 정부는 공공재건축을 통해 5만가구 이상을 공급하길 원한다.


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지난 8월 6일 서울 강남구 대치동 은마아파트 단지 내에 재건축 관련 여러 현수막이 설치돼 있다. /연합뉴스


애초 정부가 공공재개발과 공공재건축 추진 방침을 내세웠을 때는 비관적인 예상이 많았다. 인센티브를 감안해도 임대주택으로 환수하는 물량이 너무 많아 결국 사업성이 나쁘다는 분석이 나와서다. 현재까지는 ‘예상 밖 흥행’인 셈이다.


그러나 부동산 전문가들 사이에서는 ‘찔러보기’식 신청이 있는데다 상당수 단지가 소유주 일부의 추진 의사로 신청된 점 등을 고려해야 한다는 지적이 나온다. 결과적으로 흥행할지는 지켜봐야 한다는 것. 대표적인 예가 은마아파트다. 은마 재건축추진위 측은 "공공재건축을 한다는 전제가 아니라 수지분석을 하기 위한 것"이라고 선을 긋고 있다. 잠실주공5단지에서도 ‘잠실5단지 공공재건축 반대 모임’이 만들어져 내홍이 이어지고 있다.


공공재개발의 경우에도 전체 소유자의 5% 이상이 동의하면 사전의향서를 제출할 수 있고, 10% 이상이 동의하면 공모 신청이 가능하다. 하지만 사업 추진 동의율(50%)의 문턱은 훨씬 높다. 재개발의 경우 주민 갈등으로 추진 세력이 쪼개진 곳이 많다는 점을 감안하면 


넘기가 쉽지 않은 문턱이다.


심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "잠실주공5단지나 은마아파트 등 대규모 단지에선 공공재건축으로 오히려 기대이익이 줄어들 가능성이 있다"면서 "이 방식은 소규모 단지에서만 추진할 수 있을 것 같다"고 했다. 그는 "정권 교체 변수 등으로 몇년 뒤 재건축 초과이익환수제가 유예될 가능성까지 기대하는 단지도 있을 것"이라고 덧붙였다.





출처 : 예상 밖 흥행 조짐인 공공재개발·공공재건축… 전문가들은 "지켜봐야" (조선비즈 고성민 기자 2020.10.20)

https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/10/20/2020102001176.html?utm_source=naver&utm_medium=original&utm_campaign=biz 

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